NOTE D'INFORMATION
CHAPITRE 4
FONCTIONNEMENT DE LA SOCIETE
NOTE D'INFORMATION
FONCTIONNEMENT DE LA SOCIETE
IV.1
REGIME DES ASSEMBLEES
Les Assemblées sont dites Extraordinaires s'il y a lieu d'approuver une modification des statuts, des apports en nature, la constitution d'avantages particuliers, une modification majeure de la politique d'investissement, la réouverture au capital après trois ans sans souscription, ou s'il y a lieu de se prononcer sur la diminution du prix de la part ou sur la cession totale ou partielle du patrimoine lorsque les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts de la société.
Les Assemblées sont dites Ordinaires dans tous les autres cas.
Participation
Tous les associés ont le droit d'assister aux Assemblées Générales ou d'y
être représenté par leur conjoint ou un mandataire, celui-ci devant être obligatoirement
choisi parmi les associés.
Les co-indivisaires de parts sont tenus de se faire représenter par un seul d'entre eux ou par un mandataire commun pris parmi les associés.
Les représentants légaux d'associés juridiquement incapables peuvent participer au vote, même s'ils ne sont pas eux-mêmes associés.
Le mandat de représentation d'un associé est donné pour une seule Assemblée. Il peut également être donné pour deux Assemblées tenues le même jour. Le mandat donné pour une Assemblée vaut pour les Assemblées successives convoquées sur le même ordre du jour.
Les pouvoirs donnés à un mandataire doivent indiquer les nom, prénom usuel
et domicile de chaque mandant et le nombre de parts dont celui-ci est titulaire.
Ils doivent être annexés à la feuille de présence et communiqués dans les
mêmes conditions que cette dernière.
Vote par correspondance
Tout associé peut voter par correspondance dans les conditions prévues par la loi et les textes d'application. Il n'est tenu compte que des formulaires qui ont été reçus au plus tard la veille du jour de l'Assemblée. Le formulaire de vote par correspondance adressé à chaque associé pour une Assemblée, vaut pour les Assemblées successives convoquées avec le même ordre du jour. Les formulaires ne donnant aucun sens de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes négatifs.
Convocation
Les Assemblées d'associés sont convoquées au siège social ou à tout autre endroit indiqué sur la convocation, par la société de gestion. A défaut, elles peuvent être également convoquées par :
le Conseil de Surveillance,
Sous la condition d'adresser à la société le montant des frais de recommandation, les associés peuvent demander à être convoqués par lettre recommandée.
Le délai entre la date de l'insertion de l'avis de convocation ou la date
de l'envoi des lettres, si cet envoi est postérieur, et la date de l'Assemblée,
est au moins de quinze jours sur première convocation et de six jours sur
convocation suivante.
Les associés sont réunis, au moins une fois par an, en Assemblée Générale Ordinaire, dans les six premiers mois suivant la clôture de l'exercice, pour approuver les comptes de l'exercice.
Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social ont
la possibilité de demander l'inscription de projets de résolutions à l'ordre
du jour des Assemblées Générales.
Toutefois, lorsque le capital de la société est supérieur à 760.000 €, le montant du capital à représenter en application de l'alinéa précédent est, selon l'importance dudit capital, réduit ainsi qu'il suit :
La demande d'inscription, accompagnée des projets de résolutions, doit être adressée au siège social par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, vingt cinq jours au moins avant la date de l'Assemblée réunie sur première convocation. Les projets de résolutions sont inscrits à l'ordre du jour et soumis au vote de l'Assemblée. La société de gestion indique pour chacun de ces projets s'il recueille ou non son agrément.
Droit de vote
Chaque associé dispose d'un nombre de voix égal à celui des parts qu'il possède.
Quorum
Pour délibérer valablement sur première convocation, les associés présents
ou représentés doivent détenir au moins le quart du capital social s'il s'agit
d'une Assemblée Générale Ordinaire, et au moins la moitié s'il s'agit d'une
Assemblée Générale Extraordinaire.
Aucun quorum n'est requis pour la tenue des Assemblées Générales réunies sur deuxième convocation.
Majorité
Les décisions sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés.
Consultation par correspondance
La société de gestion peut, si elle le juge à propos, consulter les associés par écrit sur des questions qui ne sont pas de la compétence, telle que prévue par la loi, des Assemblées Générales.
Les décisions collectives, par consultation écrite, doivent pour être valables, réunir les conditions de quorum et de majorité définies pour les Assemblées Générales Ordinaires.
IV.2
REPARTITION DES BENEFICES, ACOMPTES TRIMESTRIELS, PROVISIONS POUR GROS TRAVAUX
Le résultat ainsi déterminé, diminué des sommes que l'Assemblée Générale a décidé de mettre en réserve ou de reporter à nouveau, est distribué aux associés proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d'entre eux, en tenant compte des dates d'entrée en jouissance.
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La société de gestion a qualité pour décider de répartir les acomptes à valoir sur le dividende et pour fixer le montant et la date de la répartition, à condition que
Les pertes éventuelles sont supportées par les associés proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d'eux.
La société de gestion procède, normalement, à la distribution de quatre acomptes dans les 45 jours qui suivent la clôture de chaque trimestre civil.
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La société de gestion veille à ce que chaque année les gros travaux ou réparations à effectuer sur des exercices ultérieurs soient suffisamment provisionnés dans les comptes de la société.
Actuellement la société de gestion constitue chaque année une provision égale
à 5 % des loyers hors taxes facturés et des loyers hors taxes potentiels sur
les locaux vacants.
Si lors d'exercices ultérieurs, ce mode de calcul paraissait soit insuffisant,
soit excessif, la société de gestion pourrait modifier cette règle, à charge
pour elle d'en rendre compte à la prochaine Assemblée Générale.
IV.3
CONVENTIONS PARTICULIERES
Préalablement à l'achat de tout immeuble dont le vendeur est lié directement ou indirectement à la société de gestion, il sera procédé à une expertise du bien en question par un organisme indépendant.
IV.4
REGIME FISCAL
Les SCPI sont soumises aux dispositions de l'article 8 du Code Général des Impôts.
A/ - Si l'associé est une personne physique son régime fiscal sera celui :
a) des revenus fonciers,
b) des revenus financiers,
c-d) et éventuellement celui des plus-values immobilières.
a) - Pour la partie du revenu qui provient des loyers entrant dans la catégorie des revenus fonciers, l'associé est imposé, non pas sur le dividende qu'il perçoit mais sur la part (calculée au prorata des droits et de la jouissance de ses parts) du revenu brut de la société avant frais d'exploitation et dotation aux comptes d'amortissement et de provisions. Il peut être imposé selon l'un ou l'autre des deux régimes suivants :- Régime du droit commun des revenus fonciers
Ce régime bénéficie d'un abattement forfaitaire de 14 % et d'un certain nombre de déductions (travaux d'entretien, frais réels de la société de gestion, intérêts d'emprunts souscrits pour acquérir des parts de SCPI, etc...).- Régime simplifié du microfoncier :
L'associé qui est à la fois associé de SCPI et propriétaire d'immeubles nus peut bénéficier du régime du microfoncier à la condition :
- que ses immeubles et ses parts de SCPI ne fassent pas l'objet d'un régime fiscal spécifique qui ouvre droit à des avantages complémentaires (tels investissements réalisés en application des lois Périssol, Besson, de Robien, Girardin ou loi Paul...)
- que la somme des loyers bruts perçus sur ces immeubles et sur les parts de SCPI n'excède pas 15.000 €.
Si les conditions sont réunies, le montant brut des revenus fonciers bénéficie d'un abattement forfaitaire de 40 %.
La société de gestion détermine le montant brut des revenus fonciers pour les associés qui ont opté au régime du microfoncier et le montant net des revenus fonciers pour les associés qui ont opté pour le régime de droit commun.
b) - La partie du revenu qui provient du placement de la trésorerie disponible et entrant dans la catégorie des revenus financiers, est imposée dans les conditions suivantes :
- Intérêts sur certificats de dépôt ou sur comptes à terme : ceux-ci sont imposés soit au régime normal de l'impôt sur le revenu, soit forfaitairement au taux de 26 % (prélèvements sociaux inclus) pour les associés ayant opté pour le prélèvement libératoire forfaitaire sur les produits financiers.
La société de gestion détermine, pour chaque associé, les montants nets imposables de cette catégorie de revenus et envoie à chacun d'eux un relevé individuel.
c) - Plus-value sur les cessions de parts
A compter du 1er janvier 2004, toute cession ou tout retrait de parts effectué par l'associé soumis à l'impôt sur le revenu, est soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières selon le régime suivant :
Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de retrait ou de cession et le prix de souscription ou le prix d'acquisition tous frais et droits inclus.
Calcul de la plus-value imposable
La plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Un abattement fixe de 1.000 € est opéré sur la plus-value brute après application de l'abattement pour durée de détention.
Par le jeu de l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, la plus-value est définitivement exonérée à l'issue de 15 ans.
Impôt et prélèvements sociaux
La plus-value imposable est soumise à l'impôt forfaitaire de 26 % sur les plus-values immobilières, se décomposant comme suit :
Exigibilité de l'impôt sur les plus-values immobilières
En cas de retrait de parts, la société de gestion calcule le montant de la plus-value imposable éventuellement réalisée et verse l'impôt directement à la recette des impôts du siège social de la SCPI. Dans ce cas, le montant remboursé à l'associé qui se retire est égal au montant du prix de retrait en vigueur diminué de l'impôt sur les plus-values immobilières.
En cas de cession de parts effectuée sans l'intervention de la société de gestion, le cédant règle directement son impôt sur les plus-values imposables à la recette des impôts de son domicile ou de son siège social. Le cédant justifiera de ce paiement à la société de gestion.
d) - Plus-value sur les cessions d'immeubles
La réforme de l'imposition des plus-values immobilières réalisées à compter du 1er janvier 2004, introduit une imposition immédiate de la plus-value, l'impôt sera prélevé sur le prix de vente par le notaire et répercuté sur les associés par imputation sur le compte "Plus ou moins values réalisées sur cessions d'immeubles".
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B/ - Si l'associé est une personne morale assujettie à l'impôt sur les sociétés, la part des résultats sociaux qui lui revient est déterminée d'après les règles fixées par les articles 38 et 39 du Code Général des Impôts concernant les bénéfices industriels et commerciaux.
IV.5
MODALITES D'INFORMATION
L'information est assurée au moyen de supports écrits :
a) Rapport annuel
La société de gestion établit chaque année un rapport annuel comportant l'ensemble des informations relatives à l'exercice social.
Ce rapport annuel contient le rapport de gestion, les comptes et annexes de l'exercice, les rapports du Conseil de Surveillance et du Commissaire aux Comptes.
b) Bulletin d'information
Le bulletin d'information fait ressortir les principaux évènements de la vie sociale, trimestre après trimestre, depuis l'ouverture de l'exercice en cours, et ce afin qu'il n'y ait pas de rupture de l'information avec le dernier rapport annuel et est adressé aux associés dans les 45 jours suivant la fin du trimestre.
Pour procéder au placement des parts dans le public, les SCPI peuvent recourir à tout procédé de publicité à conditions que soient indiqués :
le numéro du Bulletin d'Annonces Légales dans lequel est parue la notice,
la dénomination sociale de la SCPI,
l'existence de la note d'information, en cours de validité, visée par l'Autorité
des Marchés Financiers (date, visa, lieu où l'on peut se la procurer gratuitement).
Le démarchage bancaire ou financier est réglementé par les articles L.341-1 et suivants du Code Monétaire et Financier. Il peut être effectué principalement par l'intermédiaire des établissements visés à l'article L.341-3 du même Code (établissements de crédits, entreprises d'investissement, entreprises d'assurances et conseillers en investissements financiers dès lors qu'ils sont mandatés par ces derniers).
A l'issue d'un délai de deux ans à compter du 2 août 2003, date de promulgation
de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière, seules pourront
faire l'objet d'un démarchage les parts de sociétés civiles de placement immobilier
dont les statuts prévoient la limitation de la responsabilité de chaque associé
au montant de sa part dans le capital.